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周某等房屋买卖合同纠纷案

 

   【案情简介】

2004年11月,周某、席某、邱某等三人共同与上海某房地产经营有限公司(以下简称“房产公司”)签订商品房预售合同,以近170万元的价格买下一套预售商品房,并约定于2005年3月31日前交房。2005年1月,房产公司签发入住通知单,双方按合同履行后,周某等人会同房产公司进入所购房屋查验,发现屋内地面有积水(后经查为地漏污水回涌所致),同时外墙开裂并有渗水,周某等人遂拒绝接受房产公司交付的房屋。后又查明该房部分面积的楼层高度低于合同约定的2.7米。以上重大质量瑕疵问题虽经多次修缮,但直至2006年3月物业公司最后一次维修仍未得到有效解决。其后,房产公司以拒不交出系争房屋钥匙并拒绝周某等人继续验房相要挟,要求周某等人在入住通知单上签字。周某和席某迫于无奈,于2006年7月在入住通知单上签字。在多次反复修缮无效、交涉无果之后,周某等人遂向法院提起诉讼,请求法院判令解除双方签订的商品房预售合同并赔偿房产差价损失、契税损失、利息损失等共计29万余元。之后又变更诉讼请求为:判令由房产公司负责修复房屋,并赔偿和补偿各类损失共计22万余元;如房屋无法完成修复,则再行赔偿100万元。

房产公司答辩称,该房屋符合相关验收规定,且周某等人于入住通知单上签字的行为,可以认定为周某等人已经认可了该房屋的质量。

一审过程中,法院委托相关专业检测机构进行检测,鉴定报告认为房屋层高符合设计要求,但地下车库、卫生间和洗衣间等虽符合设计要求,但小于合同约定的2.7米。另外,有部分面积未按照设计图施工,导致该房屋的客厅布置于楼上房屋的卫生间之下,应当按照原设计图整改。庭审中,检测人员当庭陈述称,“合同中一般签的是主要标高,是指房屋层高”,一审法院据此认为检测结论与当庭陈述矛盾,三原告提出房屋层高不符合合同约定的意见不予采纳。同时,一审法院认为检测报告中的整修方案难以实施,亦不予采纳。另外,一审法院也不予支持原告认为房产公司违约的意见。最终,一审法院驳回了周某等人全部诉讼请求。一审败诉后,周某等人不服一审判决,遂提出了上诉。然最终,二审法院并未采纳我所律师的代理意见,而仍旧采纳了房产公司的意见,认为房屋的维修结果符合合同约定判决驳回上诉,维持原判。

律师观点

二审判决之后,周某等人仍然不服,提出再审申请。律师基于本案案件事实,提出了以下申请再审观点:

    一、一、二审判决认定争议房屋已交付事实不清、认定证据不足。

首先,争议房屋确有质量问题。一审法院已经查明周某等人在2005年1月验房时已经发现墙面裂缝、渗水等质量问题,因此没有接受房产公司交付的房屋,直至7月才在通知单上签字。直至2006年3月,物业公司的最后一条工作记录仍证明房屋质量问题仍然存在。其后,房产公司和物业公司一直拒绝交付钥匙,致使房屋实际维修状况不明不清,房屋的质量问题持续至今。二审法院认为房屋维修结果符合合同约定,并无依据。

其次,争议房产并未进行实际交付。第一,对《入住通知单》的性质存在争议。根据双方签订的预售合同的规定,该通知书只是房产公司通知周某等人前去验房的单方面行为,而房屋是否交付应当视验房结果而定。故这一通知只能被认定为交付开始的标志,而非交付完成的标志。第二,周某和席某在《入住通知单》上签字的目的在于验房。自2005年1月首次验房后,周某等人便发现房屋存在质量问题,之后屡次整修和验房人不能解决问题。2005年7月,房产公司拒绝周某等人再次进房查看,并提出只有在通知单上签字,方可入房查看。周某等人虽觉不妥,但迫于无奈,不得不在通知单上签字。故周某和席某在通知单上签字的行为系为验房之目的,弱势群体不得以而为之的无奈之举。第三,房产公司从未交付房屋钥匙,2006年3月之后对维修情况也未再行通知。第四,申请人推迟办理验收交付手续,有合同依据。《预售合同》补充条款第五条约定,房屋若存在墙面、楼面渗漏及裂缝,被申请人有权推迟办理验收交接手续,同时《合同法》第一百四十八条也赋予了买受人拒绝接受瑕疵标的物的权利。

再次,房产公司与周某等人在《预售合同》第十三条中约定,房产公司在验收交接时应当向周某等人提供《上海市新建住宅质量保证书》以及《上海市新建住宅使用说明书》,否则周某等人有权拒绝接受该房屋。而房产公司从始至终均未向周某等人提供上述文件,因此可以认定为构成了延期交房。

因此,一、二审法院认定房屋已交付事实不清、证据不足,主观地凭房产公司的一面之词妄加判断,于法无据,应予撤销。

    二、一、二审法院认定“房屋层高符合约定”适用证据不当,偏袒一方。

首先,鉴定结论的证据效力应当高于鉴定人员的个人陈述。《鉴定结论》已经作出了系争房屋部分面积的层高低于合同约定层高的结论,然而一、二审法院无视专业鉴定机构的结论,而以鉴定结论与鉴定人员当庭陈述相矛盾为由,否定鉴定结论。鉴定人员出庭陈述主要目的在于对鉴定中的一些专业问题进行解答,而鉴定结论的证据效力应当优于鉴定人员的陈述。即便是确有矛盾,也应当重新组织鉴定,而二审法院却偏袒一方,武断地将预售合同约定的层高解释为主要标高,并否定了鉴定结论,有悖客观事实和司法审判原则。

其次,房产公司对房屋层高未尽到告知义务,存在过错,应当承担违约责任。争议房产各部分的层高参差不齐,部分层高与合同约定的层高误差达到了13%,参照《商品房销售管理办法》中面积误差率超过3%即可解除合同的规定,13%误差已属相对严重的违约行为。然而,如此严重的违约行为在事发之前,房产公司从未以任何方式告知周某等人。即便如当庭陈述的鉴定人员所述,“实际层高符合建筑图纸层高,不同房子一般有不同标高,本案合同中约定了几个标高,特别的房间标高低一点,合同中一般签的是主要标高”。那么该本案中的房产公司作为专业房产销售单位的理应知晓行业内的“惯例”,而其并未在合同签订并未以任何形式向周某等人告知说明。因此,房产公司为获取高额利益,而实施的欺瞒行为是显而易见的。

    三、一、二审法院剥夺周某等人的赔偿权利,适用法律错误。

首先,周某等人从选购房屋起,直至纠纷发生之时,不论是售房广告还是预售合同,始终未被告知客厅内存在一个面积占到三分之一的储藏室。房产公司作为一家专业的房产销售企业对这一建造方案违反国家有关规定应当是相当清楚的,因此这种为商业目的而实施的欺诈行为是显而易见的。因此,该“储藏室”并不包含在原始设计标准内,而周某等人以上层的卫生间位于系争房屋客厅之上违反《住宅设计标准》为由要求赔偿,完全合法合理。

其次,房产公司未按照设计图纸施工,亦应承担过错责任。房产公司提供的施工图纸属于内部资料,其从未对外出示,故该图对周某等人不应发生合同效力。退一步讲,即便原设计图符合《住宅设计标准》的要求,但施工时未能按照原设计图进行的责任仍然在于房产公司,房产公司以设计图进行抗辩于法无据。房屋结构是购房人决定购买房屋时的重要参考因素,房产公司这一行为严重侵害了周某等人的选择权,周某等人请求经济赔偿理所应当。然而,二审法院以周某等人不要求整改为由,不但回避了房产公司的违约责任,而且剥夺了周某等人请求赔偿的权利。

综上所述,一、二审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误。因此,申请人要求撤销一、二审判决,以维护周某、席某、邱某三人的合法权益。

   【法院裁判】

再审程序中,律师据理力争。此案经二审法院审判委员会讨论,作出民事裁定:由该院另行组成合议庭进行再审,再审期间,中止原判决的执行。后经协调,最终双方以调解方式结束了纷争。

   业内评价

此案原一、二审裁判结论的公正性确实有失偏颇。在房屋建造质量存在明显问题、房屋交付过程尚未清晰完成、房屋层高标高与设计不符、房屋建成与设计图纸不符等多种于申请再审人有利的情况下,一、二审法院罔顾这些事实,驳回申请人正当的诉讼请求,过程结果令人费思。律师秉持公平正义理念,对原审之弊慷慨陈词,历述事实理由,终于经司法救济的审判监督程序里,将错误的原一、二审法院结论撤销,使双方当事人能调而和之,以协议的方式解决了纷争。此过程艰难,此结果不易,此代理甚有工作价值。

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